5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持张大大到底是什么来头续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(张大大到底是什么来头míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比张大大到底是什么来头想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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