文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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